W wielu przypadkach, decyzja o kupnie mieszkania jest wymuszona ważnymi okolicznościami (np. powiększeniem się rodziny). Istnieje jednak spora grupa potencjalnych nabywców lokali, którzy mogą poczekać z zakupem „M” (nawet dwa-trzy lata). Czasem takie osoby zastanawiają się, czy nie lepiej byłoby przełożyć termin zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego i zgromadzić nieco większy wkład własny.
Czy odpowiedź na to pytanie jest jednoznaczna w odniesieniu do sytuacji przykładowego małżeństwa z Warszawy, które obecnie wynajmuje lokum?
Czynsze w metropoliach zniechęcają do długiego wynajmu
…
Uwzględnienie w analizie sytuacji młodych mieszkańców Warszawy, wydaje się uzasadnione z dwóch powodów. Po pierwsze, jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, stolica to największy rynek mieszkaniowy w naszym kraju
Po drugie, Warszawa cechuje się wysokim poziomem czynszów. Ten czynnik w naturalny sposób motywuje młode osoby (posiadające odpowiednie zarobki) do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. O „hipotece” mogą myśleć również przykładowi małżonkowie ze stolicy. Obecnie muszą oni płacić 1 650 zł miesięcznie za wynajem mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 mkw. Podana kwota (1 650 zł/m-c) stanowi jedynie wynagrodzenie dla właściciela mieszkania i nie uwzględnia m.in. kosztu mediów oraz kosztów związanych z zarządzaniem budynkiem i jego utrzymaniem.
Przykładowi młodzi najemcy z Warszawy są już dość dobrze przygotowani do zakupu mieszkania, bo dzięki pomocy rodziców zgromadzili oszczędności (ok. 71 200 zł) stanowiące 20 proc. kosztów zakupu typowego M2 na terenie stolicy. Przy takim wkładzie własnym (20 proc.), nie trzeba już zaciągać kredytu mieszkaniowego z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu. Mimo tego, przykładowi najemcy zastanawiają się, czy nie lepiej byłoby jeszcze poczekać z zakupem mieszkania (np. przez dwa-trzy lata). Pewnym argumentem jest to, że przyszli kredytobiorcy ciągle powiększają swój planowany wkład własny. Na konto oszczędnościowe z oprocentowaniem 2,00 proc., co miesiąc trafia 600 zł. Przy takim tempie wpłat, wartość oszczędności mieszkaniowych wzrośnie do: 79 597 zł (22 proc. ceny planowanego mieszkania) - za 12 miesięcy, 88 160 zł (25 proc. ceny planowanego mieszkania) - za 24 miesiące, 96 862 zł (27proc. ceny planowanego mieszkania) - za 36 miesięcy
Gdyby przykładowi małżonkowie jednak przerwali gromadzenie oszczędności i zaciągnęli kredyt mieszkaniowy z wkładem wynoszącym 20 proc., to pierwsza równa rata wyniosłaby 1 425 zł przy prowizji przygotowawczej 3,00 proc. (kredytowanej), marży 2,40 proc. i trzydziestoletnim okresie spłaty.
Płatność na rzecz banku byłaby zatem o ponad 200 zł mniejsza od wynagrodzenia dla właściciela prywatnego mieszkania. Małżonkowie po przeprowadzce do własnego M2 (kosztującego ok. 356 000 zł), oczywiście nie uniknęliby kosztów związanych z mediami oraz zaliczkami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zakładamy, że kupione lokum z rynku wtórnego, nie wymagałoby natychmiastowego remontu, a małżonkowie posiadają już część jego wyposażenia (np. meble).
Trzeba zdawać sobie sprawę, że raty kredytu zaciągniętego już teraz przez przykładowych warszawiaków, na pewno wzrosłyby w niedalekiej przyszłości. Analiza portalu RynekPierwotny.pl zakłada wzrost stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M o 0,25 punktu procentowego rocznie, przez trzy kolejne lata. Przy takich założeniach, wstrzymanie się z zakupem mieszkania i zgromadzenie wyższego wkładu własnego (22 proc., 25 proc., 27 proc.), skutkowałoby pierwszą ratą kredytu na mieszkanie (M2, cena: 355 860 zł) wynoszącą:
1 425 zł - za 12 miesięcy (kredyt na 30 lat z marżą 2,40 proc. i kredytowaną prowizją przygotowawczą 3,00 proc.)
1 422 zł - za 24 miesiące (założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
1 416 zł - za 36 miesięcy (założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
Mamy zatem do czynienia z ciekawą sytuacją, w której pomimo zgromadzenia wyższego wkładu własnego niż 20 proc., przykładowi małżonkowie wcale nie płaciliby o wiele mniejszej raty na początku okresu kredytowania. W analizowanym przykładzie wpływ niższego zadłużenia zostaje skompensowany przez podwyżkę stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M służącej jako podstawa oprocentowania kredytów mieszkaniowych (oprocentowanie = WIBOR 3M + stała marża).
Wyższy wkład zapewnia bezpieczeństwo i mniejsze odsetki
Kredyt mieszkaniowy jest długoterminowym zobowiązaniem, którego nie można rozpatrywać tylko w perspektywie pierwszych rat. W polskich warunkach, analizę niestety utrudnia często zmieniające się oprocentowanie „hipotek”. Ze względu na ten czynnik i trudności w przewidzeniu przyszłego poziomu stóp procentowych, przykładowi małżonkowie z Warszawy, nie mogą dokładnie określić, jaki będzie wpływ wyższego wkładu własnego na całkowity koszt kredytu. Można jednak pokusić się o pewne prognozy i przyjąć średni poziom stopy WIBOR 3M wynoszący 3,50 proc. Przy takim założeniu, suma równych rat kredytów na mieszkanie kosztujące 355 860 zł, będzie wyglądała następująco:
626 129 zł - kredyt zaciągany obecnie z wkładem 20 proc. (kredyt na 30 lat z marżą 2,40 proc. i kredytowaną prowizją przygotowawczą 3,00 proc.)
607 599 zł - kredyt zaciągany za 12 miesięcy z wkładem 22 proc. (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
588 767 zł - kredyt zaciągany za 24 miesiące z wkładem 25 proc. (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
569 627 zł - kredyt zaciągany za 36 miesięcy z wkładem 27 proc. (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
Powyższe wyniki pokazują, że decyzja o wstrzymaniu się z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego ma też swoje niezaprzeczalne plusy. O zgromadzeniu wyższego wkładu powinny pomyśleć przede wszystkim osoby, które obecnie mogą sfinansować mniej niż 20 proc. wartości lokum albo musiałyby przeznaczać na ratę dużą część miesięcznego dochodu netto (ponad 40%). Decyzję o odroczeniu zakupu lokum, ułatwia względna stabilność cenowa polskiego rynku mieszkaniowego.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
