Nowoczesne zarządzanie ze starannością przedwojennego kupca

Spółdzielnia mieszkaniowa, nawet taka, jak Wasza - ze 125-letnią tradycją raczej nie kojarzy się z biznesem. Słusznie?
Zdecydowanie nie. W przypadku Bydgoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w grę wchodzą wielomilionowe obroty, rozbudowana struktura organizacyjna i złożony system zarządzania. A jest czym zarządzać - BSM posiada 14.700 lokali mieszkalnych, około 300 lokali użytkowych i kilkaset garaży. Wartość rynkowa tylko naszych lokali użytkowych to już kwota ponad 40 mln złotych! Wykonując swoje zadanie, kierujemy się dewizą, aby zarządzać tak, by nieść satysfakcję i zadowolenie klientom, czyli użytkownikom zasobów spółdzielni. W ich imieniu rocznie kupujemy ciepło za około 30 mln zł, wodę za ok. 14,5 mln zł, gaz za ok. 2 mln zł i energię elektryczną za ok. 1 mln zł. W związku z tym nasze obroty przekraczają nawet 80 mln zł rocznie. Żeby nie było tak kolorowo, to dodam, że prawie milion złotych odprowadzamy w postaci podatku dochodowego CIT. Do tego dochodzi około pół miliona podatku od nieruchomości i 30 tys. zł za wieczyste użytkowanie. Mówiąc krótko - jesteśmy bardzo dobrym podatnikiem, choć jak każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą wolelibyśmy, aby podatki były niższe.

Wymieniane przez Pana kwoty są imponujące, ale jeszcze większe wrażenie robi to, że od czterech lat nadwyżka BSM wynosi około 5 milionów złotych netto rocznie!
Rzeczywiście nasza sytuacja finansowa jak dotąd, rzec można, jest więcej niż dobra. Zaznaczę jednak, że to wynik staranności w działaniach Zarządu, a także faktu, iż dbamy i inwestujemy w majątek wspólny. Przykładem może być całkowity remont pawilonu handlowego na Szwederowie. Mamy świadomość, że nie możemy stać w miejscu, trzeba inwestować, aby później móc czerpać z tego korzyści. Takie wyniki finansowe przynoszą ogromną satysfakcję i energię do dalszych działań. Spółdzielnia zarabia na najmie lokali użytkowych czy dzierżawie terenów, ale także na lokatach terminowych. Wcześniej z odsetek czerpaliśmy nawet 1,5 mln złotych! Dziś stopy procentowe zmalały, ale wciąż zarabiamy na lokatach bankowych prawie 1 mln zł.

BSM jest najstarszą spółdzielnią mieszkaniową w Polsce i największą w Bydgoszczy. To powód do dumy, ale także spora odpowiedzialność...
To prawda. Pamiętam szczególnie dobrze czas po wygranej w konkursie na prezesa Zarządu spółdzielni. Przekraczając próg gabinetu poczułem na własnych ramionach ciężar tej odpowiedzialności, jaka na mnie spadła. Ponadto członkowie Zarządu BSM mają przed oczami historyczny zapis Regulaminu Zarządu z 1924 r., mówiący, że Zarząd ma działać dla dobra i w interesie wszystkich członków, ze starannością sumiennego kupca. Trzymamy się tej przedwojennej formuły, kiedy to nie było wątpliwości, co oznacza określenie „sumienny kupiec”.

Jak BSM udało się przejść okres transformacji, który pogrążył wiele firm?
BSM przebrnęła przez transformację dość łagodnie, acz nie bez określonych działań i wysiłków. Koszty, jakie ponosiliśmy w tym okresie, nie były porażające, ale należało zadbać bardziej o ich wysokość. To był moment, kiedy musieliśmy przejść na własny rachunek, bez żadnych dotacji, wsparcia z funduszy. Wtedy zaczęła się racjonalizacja kosztów i właściwie trwa ona do dziś. Na tym polega także zarządzanie ze starannością sumiennego kupca.

A co zmienił rok 2007?
Na pewno przybyło nam zadań. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która wtedy weszła w życie, nakładała na nas obowiązek realizacji w ciągu trzech miesięcy każdego wniosku w zakresie przeniesienia własności. W pierwszych latach po nowelizacji przyjmowaliśmy po dwa tysiące takich wniosków każdego roku. Wtedy też skorzystaliśmy z 95-procentowej bonifikaty, danej nam przez Urząd Miasta, na wykup prawa własności gruntów. Na 142 nieruchomości pozostało nam jedynie 7 niewykupionych, a to ze względów obiektywnych - chodzi o konieczne podziały geodezyjne bądź problemy z dotarciem do spadkobierców gruntów. Dodam, że dzięki dobrej sytuacji finansowej spółdzielni mogliśmy pozwolić sobie na wyłożenie za mieszkańców pieniędzy na wykup gruntów i danie im możliwości spłaty tej kwoty w ratach. To dla nas jeden z większych powodów do dumy. 47 procent mieszkańców BSM ma prawo odrębnej własności do lokali, natomiast 53 procent członów naszej spółdzielni posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i, co warto podkreślić, ono również daje posiadaczowi możliwość swobodnego dysponowania lokalem w zakresie sprzedaży czy darowizny.

BSM może się pochwalić również nowymi inwestycjami.
Tak. Pamiętamy o nowych członkach Spółdzielni i z myślą o nich powstają nowe budynki mieszkalne. Przykładem są bloki przy ul. Czackiego, Brzozowej czy Beskidzkiej. Przez ostatnie kilkanaście lat oddajemy jeden nowy budynek średnio co 2 lata. Może nie jesteśmy rekordzistami, jeśli chodzi o liczbę wybudowanych bloków, ale za to ich architektura, którą tworzymy broni się sama. Do tego dochodzą bardzo korzystne ceny. Budujemy po kosztach i bez doliczania marży zysku, jaką nakładają deweloperzy - to mocna strona spółdzielni mieszkaniowych. Dzięki temu jesteśmy konkurencyjni. Po wybudowaniu, przenosimy prawo odrębnej własności na te osoby, które podpisały z nami umowę.

Macie pod swoimi skrzydłami także dużą ilość starszych budynków i o nie trzeba się troszczyć w zupełnie inny sposób.
Łącznie zarządzamy 28 kamienicami, w tym należy wyróżnić kamienice przy ul. Cieszkowskiego - perełkę bydgoskiej secesji. W takim przypadku każde nasze działanie musi być uzgodnione z miejskim konserwatorem zabytków, z którym musimy także konsultować obsługę większości pozostałych kamienic. Ale są też budynki, które powstawały przez dalsze dziesiątki lat i tu konieczne okazywały się niezbędne remonty i inwestycje, poprawiające stan techniczny i estetykę, ale także - w konsekwencji - przynoszące konkretne oszczędności. Przez 12 lat - od 2000 do 2012 roku - realizowaliśmy proces termorenowacji, ponieważ koszty ciepła były największe w strukturze opłat. Na to zadanie wydaliśmy w sumie 123 mln zł, z czego w kwocie ok. 22 mln zasililiśmy ten projekt kredytem preferencyjnym, co było niezwykle ważną, a jednocześnie trudną do przeforsowania decyzją, którą musiałem podjąć w 2007 roku - zaraz po rozpoczęciu pracy na stanowisku prezesa. Od początku byłem przekonany, że ten kredyt jest niezbędny, że nie ma innego wyjścia. Udało mi się przekonać do tego cały Zarząd i uzyskać jego poparcie. To miało dla mnie duże znaczenie. Dziś prawie w całości ten kredyt został spłacony i uważam, że to była niezwykle ważna decyzja.

Bolączką każdej spółdzielni są członkowie, którzy nie płacą. Jak ta sytuacja wygląda w BSM?
4,21 procent - to nasz wskaźnik zadłużenia w opłatach. Stosunkowo niewiele, choć zawsze można dodać, że o te 4 procent za dużo. Doświadczenie nauczyło nas, że w sytuacjach zadłużenia trzeba reagować szybko. Wypracowany przez nas system windykacji działa sprawnie i skutecznie. Z roku na rok zadłużenie spada i będę robił wszystko, aby tę tendencję utrzymać.

Dla młodych ludzi spółdzielnia kojarzy się z minioną epoką. Czy wspólnota mieszkaniowa jest lepsza od spółdzielni?
Oba te rozwiązania mają plusy i minusy, a wszystko tak naprawdę zależy od tego, jak dana spółdzielnia czy wspólnota są zarządzane. BSM jest największą spółdzielnią mieszkaniową w mieście, ale jednocześnie nie chcemy być wielkim molochem, monstrualną substancją mieszkaniową, w której patrzy się na wszystko globalnie. Może brzmi to banalnie, ale głęboko wierzymy w to, że warto rozmawiać z mieszkańcami. Dlatego też już przeszło 10 lat temu założyliśmy samorządy nieruchomości, w celu włączenia do procesu zarządzania samych mieszkańców, aby mieli swój głos. Mamy duży dług wdzięczności wobec tych samorządów. Dzięki nim chociażby proces termorenowacji przebiegł tak sprawnie, a liczymy na dalsze efekty współpracy. Spółdzielnia, szczególnie taka jak BSM, może zapewnić użytkownikom lokali lepszą stabilizację finansową i organizacyjną, przez to gwarantuje większe bezpieczeństwo funkcjonowania nieruchomości. Jeśli do tego dodamy większą niż gdzie indziej podmiotowość członków, to taka spółdzielnia ma znacznie więcej atutów niż wspólnota.

Dodatkowo BSM słynie z działań kulturalno-społecznych.
To również jest wpisane w tradycję Spółdzielni. Naszą dumą są swa domy kultury - ARKA na Szwederowie i ORION na Błoniu, które mają bardzo bogatą ofertę zajęć zarówno dla dzieci, młodzieży, dorosłych, jak i dla naszych seniorów. Te zajęcia cieszą się dużym zainteresowaniem. Poza tym, aż 50 procent środków przewidzianych na imprezy kulturalne kierujemy do naszych organów działających na osiedlach. Spółdzielcze Rady Osiedli same decydują, na co przeznaczyć te pieniądze, bo są najbliżej mieszkańców i są najlepiej zorientowane co do potrzeb. To kolejny dowód, że indywidualne potrzeby mieszkańców były, są i będą dla nas niezwykle ważne.

125 lat to szmat czasu i ogrom doświadczeń. Panie Prezesie, czerpie Pan z przeszłości czy częściej spogląda w przyszłość?
Z przeszłości czerpiemy to, co jest nam potrzebne do realizacji zadań w przyszłości - wspomnianą staranność solidnego kupca, ale też i niemałą ambicję, bo historia BSM jest tak długa i bogata, że jesteśmy zobowiązani zrobić wszystko, aby zapisać się tylko na jej dobrych kartach. Na BSM można zatem patrzeć jak na solidnego i kompetentnego zarządcę nieruchomości, pewnie osadzonego na fundamentach historii i dotychczasowych osiągnięć, z którym warto spokojnie i bezpiecznie patrzeć w przyszłość.