Nieruchomości to żyła złota. Doskonale o tym wie Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów, którego interesy kwitłyby, gdyby nie... stojący na drodze właściciele.
<!** Image 2 align=left alt="Image 6176" >- Wiem jedno. Mętny status Zrzeszenia oraz zaskakujące podejście sądów i Urzędu Miasta mogą doprowadzić do sytuacji, gdy współwłaściciele toruńskich kamienic zostaną z niczym. Wszystko weźmie Zrzeszenie - Jolanta Matusiak z Torunia, współwłaścicielka jednej z kamienic, zdaje sobie sprawę, że jej wizja wydać się może nieprawdopodobna. Na poparcie swych słów ma jednak setki dokumentów. Połowę spiżarni zajmują teczki i skoroszyty. - Drążę temat od lat. I coraz bardziej jestem przerażona.
Czym jest toruńskie ZWiZD? Według zapisu w Krajowym Rejestrze Sądowym z 29 grudnia 2003 roku jest stowarzyszeniem, które nie prowadzi działalności gospodarczej. To dziwne, bo czymże innym, jak nie takąż działalnością, jest zarządzanie około 200 nieruchomościami: ściąganie czynszu i prowadzenie remontów?
Najpierw było przymusowe
Od 1948 roku działało jako Przymusowe Lokalne Zrzeszenie Prywatnych Właścicieli Nieruchomości, potem z przymiotnika „przymusowy” zrezygnowano. W swym statucie do dziś odwołuje się do rozporządzenia ministerstwa z 1983 roku, które w 1990 roku... zostało uchylone.
<!** Image 3 align=right alt="Image 6177" >- W tamtym okresie było wiele niejasności. Wszystko powinno się jednak zmienić po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku - dodaje Jolanta Matusiak. - Ustawa określa wprost, kto może zarządzać nieruchomością. Mówi po pierwsze o osobie fizycznej i przedsiębiorstwie. O stowarzyszeniu milczy. Ustawa nie dała delegacji prawnej do zarządu zrzeszeniom. Jednak w Toruniu taki twór działa nadal.
Wszystko byłoby zgodne z prawem, gdyby ZWiZD stało się przedsiębiorstwem, tak działają zrzeszenia w wielu miastach Polski.
- Jednak wówczas trzeba by podpisywać z właścicielami nieruchomości nowe umowy o zarząd - dopowiada Jolanta Matusiak. - Ale przecież niektórych z nich trzeba by szukać, a wielu innych już nie żyje. To nie byłoby na rękę Zrzeszeniu, bo zgodnie z prawem kamienice należące do osób nieżyjących powinno przejąć miasto. A wziąć je chce i bierze Zrzeszenie.
Przykładem na potwierdzenie tych słów jest przypadek kamienicy przy Żeglarskiej 5. Zrzeszenie przejęło ją w 1998 roku na mocy zaskakującego postanowienia toruńskiego Sądu Rejonowego, w którym uznano, że ZWiZD nabyło na własność nieruchomość w drodze zasiedzenia.
Właścicielka kamienicy wyjechała w 1964 roku z kraju. Zarządcą od tamtego czasu było Zrzeszenie. Zgodnie z ustawą o najmie i własności lokali z 1994 roku „przejęcie nieruchomości w zarząd nie jest równoznaczne z posiadaniem samoistnym i dlatego bez względu na czas trwania zarządu nie prowadzi ono do nabycia przez zarządcę własności w drodze zasiedzenia”.
Prezes i radny nie pisnął
- Czyli Zrzeszenie nie mogło stać się posiadaczem samoistnym, a następnie właścicielem. Ale w Toruniu wszystko jest możliwe - komentuje Jolanta Matusiak. - Jeżeli nawet nie udałoby się znaleźć spadkobierców właścicielki, kamienicę powinno przejąć miasto. Józef Surman, prezes Zrzeszenia, jako radny miejski, powinien zabiegać o to. Jednak nawet nie pisnął i Zrzeszenie stało się kamienicznikiem. Przegnało na wstępie jednego z lokatorów, strasząc, że musi wykupić lokal za 60 tysięcy, choć wcześniej na tyle wyceniono całą kamienicę! Potem zaczęło sprzedawać mieszkania, w tym jedno pracownicy Urzędu Miasta.
Między rzecznikiem i sądem
Sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich. Sprawił, że sąd jeszcze raz wrócił do tego tematu. Sąd Rejonowy postanowienie jednak utrzymał, po apelacji sprawa trafiła tam znowu. Finału nie widać do dziś.
Co by się stało, gdyby nagle pojawiły się dzieci właścicielki kamienicy przy Żeglarskiej 5? Liczyć mogłyby jedynie na odszkodowanie od Skarbu Państwa. - A Zrzeszenie ma pieniądze i czyste ręce - komentuje Jolanta Matusiak.
Jej największe wątpliwości budzi kwestia zasad naliczania podatków od nieruchomości. Sprawa wyszła na przykładzie kamienicy przy Wita Stwosza 5, której jest współwłaścicielką.
Kto płaci podatki...
- Okazało się, że Urząd Miasta wystawiał decyzję o wysokości podatku na Zrzeszenie. Tymczasem ordynacja podatkowa mówi wprost, że decyzja taka musi być wystawiana na właściciela nieruchomości - zdaniem Jolanty Matusiak, to sprawa niezwykle istotna. - Ten, kto płaci podatki, ten stawia się w roli właściciela. W przyszłości sąd może uznać, że prawowity właściciel zaniedbał własność, porzucił ją. W moim przypadku byłoby tak bez wątpienia. Jestem właścicielką sporej części kamienicy, ale nie mam tu swojego mieszkania. Czynsz płaci moja matka, bo zajmowane przez nas mieszkanie uzyskaliśmy w 1962 roku na drodze decyzji administracyjnej. To jaki ze mnie właściciel? - może mnie kiedyś spytać sąd, skoro nie płaciłam podatku, nie opłacałam wywozu śmieci i nie ja robiłam remonty?
Remont chciała przeprowadzić za swoje pieniądze już w 1997 roku. - Poczułam się właścicielką. Chodziło o rurę kanalizacyjną. Wówczas prezes Surman nie zgodził się na to. Teraz wiem, o co chodziło. Miało nie być nigdzie śladu nazwiska Matusiak.
Gdy kilka lat później wraz z zaprzyjaźnioną sąsiadką, mając wspólnie większość udziałów w kamienicy (17/32), chciały przypomnieć o swoich prawach - dano im do zrozumienia, że źle się bawią i nie mają nic do gadania.
... a kto remontuje?
- Poszło o remonty w kamienicy. Robiono wiele wbrew naszej woli i za naszymi plecami. Wypowiedziałyśmy więc zgodę na administrowanie Zrzeszeniu - wspomina Matusiak. - Czyli, podskoczyłyśmy. Zrzeszenie jednak domu z łap nie wypuszcza. Prezes Józef Surman uzasadniał, że inni współwłaściciele, mający zaledwie 11/32, chcą jego zarządu nadal. My podpisałyśmy umowę z innym prywatnym administratorem. Chciał prowadzić remonty przez nas uznawane, ale do dokumentów kamienicy w Zrzeszeniu go nie dopuszczano. Ostatecznie prezes Surman został za nielegalne poczynania ukarany naganą przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa. A co zupełnie zaskakujące, zarządem naszego domu zajęła się jedna z mieszkanek, mająca zaledwie 4/32 kamienicy, ale za to ... pracownica Zrzeszenia.
Z cywila do wojska
Spraw sądowych było wiele. Jolanta Matusiak ciągle odwoływała się do ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazywała, że Zrzeszenie jako stowarzyszenie nie może administrować nieruchomością. Nikt jej nie chciał słuchać. Jednak w końcu zapadł wyrok, jakby biorący tę oczywistą kwestię pod uwagę. Sąd wskazał bowiem nowego administratora - Wojskową Administrację Mieszkań.
<!** Image 4 align=left alt="Image 6178" >- Oniemiałyśmy z wrażenia - wspomina Jolanta Matusiak. - Jeszcze bardziej, gdy okazało się, że WAM chce z nami podpisać umowę o zarząd, w której mowa o wspólnocie mieszkaniowej. A przecież tu nie mieszkaniami się dzielimy, tylko udziałami. A ja - jak już mówiłam - nie mam mieszkania mimo starań od lat. Podpisać więc tego nie mogę, bo zostanę bez niczego.
Tu, zdaniem torunianki, sprawa poszła na boczny tor, bo zbyt dużo szumu zaczęło się robić wokół kamienicy, w której mieszka i jej prywatnego śledztwa dotyczącego Zrzeszenia.
- Resztę domów mają nadal w garści - przypomina. - Spotykam się z wieloma współwłaścicielami i ostrzegam. Uświadamiam, że 6 spraw w toruńskich sądach przegrałam, a cokolwiek wyszło poza to miasto - wyrok był na moją korzyść. W NSA w Gdańsku usłyszałam, że powinnam założyć stowarzyszenie poszkodowanych przez Zrzeszenie. Ale ludzie się boją.
Jolanta Matusiak współwłaścicielom radzi dążyć do tego, by Urząd Miasta wystawiał na ich nazwisko decyzję o wymiarze podatku, a nie - jak dziś robi - na Zrzeszenie.
- Trzeba zabiegać, by się to zmieniło - podkreśla. - W moim przypadku miasto, nie wiem dlaczego, ale mam kilka podejrzeń, broniło się przed tym strasznie. Konieczna była interwencja Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W sytuacji, gdy decyzje o wymiarze podatku wypisywane są na Zrzeszenie, staje się ono w oczach miasta właścicielem albo posiadaczem samoistnym, czyli podmiotem na drodze do własności. Przykładem kamienica przy Kościuszki 7, gdzie przed sądem Zrzeszenie występuje jako posiadacz samoistny.
Jeśli współwłaściciele mają całość udziałów i są zgodni, lepiej - zdaniem Jolanty Matusiak - zmienić zarządzającego, podpisać umowę z przedsiębiorstwem, które nigdy nie może stać się posiadaczem samoistnym, a potem objąć nieruchomości na własność. - Pamiętajmy, że polskie prawo mówi o terminie 30 lat, po których może nastąpić zasiedzenie - dodaje. - To mówię ludziom, którzy kontaktują się ze mną i pytają o moje ustalenia.
Kilka miesięcy temu do drzwi jej mieszkania zadzwonił jakiś mężczyzna. - Powiedział tylko, że jest z policji - wspomina. - Radził uważać, bo jak to określił „mogą mnie wyłowić z Wisły”. Odtąd wiem, że grzebię tam, gdzie trzeba.
