Jak zaplanować spłatę kredytu hipotecznego?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to nie decyzja, którą podejmuje się pochopnie. Przed złożeniem wniosku w banku warto na samym początku dowiedzieć się, na czym dokładnie polega to zadłużenie. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym. Kwotę pożyczoną od banku należy przeznaczyć m.in. na kupno działki, domu, mieszkania lub budowę nieruchomości. Jest on również zabezpieczony hipoteką, nałożoną na tę konkretną nieruchomość.

Kredyt hipoteczny jest drogim rodzajem zadłużenia. Banki użyczają go na długi okres, czasami nawet na 35 lat. Do uzyskania finansowania wymagana jest jednak odpowiednia zdolność kredytowa. Tym mianem określa się maksymalną kwotę, jakiej bank może bez ryzyka niewypłacalności użyczyć danemu kredytobiorcy. Podczas obliczeń brane są pod uwagę takie aspekty jak wysokość miesięcznych dochodów i wydatków, formę zatrudnienia (umowa zlecenia, umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony itd.), wykonywany zawód, wiek oraz liczbę osób będących na utrzymaniu.

Przed złożeniem wniosku należy jednak też przeanalizować swoją sytuację finansową i sprawdzić, jakie będą rzeczywiste koszty kredytu. Warto pamiętać, że jego całkowity koszt będzie wyższy niż kwota, której bank użyczy. Wynika to z doliczenia części odsetkowej, prowizji czy ubezpieczenia kredytu. Przydatnym narzędziem do szacowania tych kosztów jest kalkulator kredytów hipotecznych, który można znaleźć na stronie https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-kredytu-hipotecznego-raty-koszt. Poza kosztami wygeneruje również wysokość miesięcznej raty kredytu i przedstawi aktualne oferty banków.

Sam kalkulator jest dość prostym w użyciu narzędziem, jednak trzeba mieć na uwadze, że służy on jedynie do prognozowania kosztów i szacowania rat. Konkretne dane będą już zawarte w umowie z bankiem. A jak posługiwać się tym kalkulatorem?

Tak naprawdę wystarczy podać jedynie dwie informacje – wysokość kredytu, czyli kwotę, jaką chce się pożyczyć od banku oraz okres kredytowania. Warto jednak uzupełnić też pola dodatkowe, w których wpisuje się wysokość prowizy, określa rodzaj rat (malejące lub równe) i podaje wysokość oprocentowania kredytu.

Na podstawie tych parametrów, narzędzie jest w stanie określić wysokość miesięcznej raty, wylicza również całkowite koszty (z podziałem na część kapitałową i odsetkową) i podaje RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Oprócz tego zaproponuje harmonogram spłat i przedstawi aktualne oferty banków, które pasują do podanych parametrów.

W każdym gospodarstwie domowym, a już szczególnie w tym wieloosobowym, konieczne jest odpowiednie zarządzanie finansami. Pomocne okazuje się w tym planowanie i analizowanie domowego budżetu. Uwzględnia się w nim wszystkie wpływy, a także wydatki. Te z kolei można podzielić na niezbędne, do których zalicza się np. czynsz na mieszkanie, paliwo, wydatki na zakupy spożywcze itp.

Drugą grupę stanowią wydatki okazjonalne, takie jak zakup ubrań, podręczników szkolnych czy ubezpieczenia na samochód. Ostatnią są wydatki na przyjemności, czyli np. jedzenie w restauracji, wycieczki itp. W budżecie domowym powinno być również miejsce na oszczędności.

Przed zaciągnięciem kredytu należy dokładnie przeanalizować listę wpływów i wydatków, a także przeliczyć, czy wysokość oszacowanej raty nie przekroczy limitu na wydatki. W tym momencie można również zdecydować, z jakich wydatków należy zrezygnować – np. ograniczyć liczbę subskrypcji czy kosztów ponoszonych na rozrywkę.

Niezwykle istotną część stanowią tu także oszczędności, które mogą stać się wkładem do kredytu. Im większy wkład, tym większe szanse na korzystne warunki finansowania. Obecnie szacuje się, że powinien on wynosić 10%, a czasami nawet i 20% kwoty zadłużenia. Oszczędności warto gromadzić nie tylko przed kredytem, ale także w trakcie spłaty. Dzięki temu można starać się o wcześniejszą spłatę kredytu poprzez nadpłacanie.

Wcześniejsza spłata kredytu to sytuacja, w której kredytobiorca pozbywa się zadłużenia przed upływem okresu kredytowania. Możliwe jest to dzięki uiszczaniu nadpłaty do miesięcznych rat albo do całego kredytu. Dzięki temu zmniejsza się część kapitałową, co prowadzi do obniżenia odsetek. Trzeba jednak mieć na uwadze, że taki proces często obarczony jest pewnymi warunkami narzuconymi przez bank. Niektórzy wierzyciele mogą nie przyjmować nadpłaty wcześniej niż po upływie określonego okresu kredytowania (np. 5-10 lat).

Przy dokonywaniu nadpłaty mogą być również narzucane pewne prowizje. Jednak Ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku reguluje niektóre przypadki. Mówi np. o tym, że w przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, bank może pobierać prowizję od nadpłaty jedynie przez 3 lata od daty zaciągnięcia. Niestety, przy procentowaniu stałym, prowizja może być pobierana nawet przez cały okres spłaty.

Istotne jest np. też to, czy kupowane mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. W tym pierwszym przypadku, zanim kredytobiorca odbierze mieszkanie, może minąć nawet kilkanaście miesięcy. W tym okresie spłaca on jedynie odsetki, więc nadpłata nie jest możliwa.

Tak naprawdę wszystkie te warunki nadpłaty warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy. Nawet jeśli obecna sytuacja finansowa nie pozwala nawet myśleć o wcześniejszej spłacie kredytu, to przecież w ciągu kilku czy kilkunastu lat może się ona zmienić. Dlatego warto zabezpieczyć się na tę ewentualność i wynegocjować z bankiem jak najkorzystniejsze warunki.

Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, które znacząco może obciążyć domowy budżet. Dlatego też przed wysłaniem wniosku warto przeanalizować swoją własną sytuację finansową, korzystając przy tym z kalkulatora kredytów hipotecznych.