Co z cenami najmu w 2023 roku? Eksperci prognozują stabilizację

Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną nastąpił ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum. To również podwyższało popyt na najem.

Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io.

– Te wszystkie elementy doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. – W ciągu zaledwie 2 miesięcy (w marcu i kwietniu) wzrosły średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23 proc. wyższe niż w styczniu[/b] – podają.

Wzrosty w tym okresie pojawiły się we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach. – Największy wzrost stawek odnotowaliśmy w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Z kolei najmniejszy wzrost pojawił się w Katowicach (15 proc.), Częstochowie (18 proc.), Szczecinie (18 proc.) i Białymstoku (18 proc.) – podają eksperci.

Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io, dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). – Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie – wskazano.

Jednocześnie podkreślono, że relatywna opłacalność takiej inwestycji jednak spadła. W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku.

Jednak obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 - 7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. Dlatego, zdaniem ekspertów, pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. W związku z tym, zgodnie z ich przewidywaniami – może się to zmienić, dopiero gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Jak wskazują autorzy raportu, raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu. Po pierwsze, jak wyjaśniają, część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu”.

Jednak eksperci dodają, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie niewielki. – Po pierwsze kredyt na 2 proc. ruszy dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie obowiązywał limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona. Z kolei zmiana w rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych – wyjaśniają.

Innymi czynnikami, które będą miały wpływ na popyt, zdaniem autorów raportu, będą demografia oraz migracje. Jak wyjaśniają, w przypadku dużych miast czynniki te będą najprawdopodobniej się równoważyły. Demografia obniża popyt ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.

Z drugiej strony na rynku nie będzie pojawiało się zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem, ponieważ rentowność takiej inwestycji jest za niska w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Wpływ na stawki najmu ma też oczywiście poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona.

– Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. To oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem – podsumowują.

Podobnego zdania jest Piotr Kula, Rendin Polska, który przyznaje, że „ze względu na pogorszenie się sytuacji materialnej zarówno wynajmujących, jak i najemców, w najbliższym roku możemy spodziewać się utrzymania cen najmu na poziomie zbliżonym do aktualnego”.

– W przypadku części lokatorów może to jednak oznaczać konieczność poszukiwania oszczędności. Taką sytuację obserwowaliśmy we wrześniu i październiku np. w przypadku studentów, gdy wielu z nich wybierało pokoje w akademikach zamiast najmu mieszkania. Jednocześnie coraz bardziej realne staje się ryzyko niewypłacalności części najemców – wskazuje Kula.