Ceny mieszkań na rynku pierwotnym. Jak na rynek mieszkaniowy wpłynęła inflacja, podwyżka stóp procentowych i wojna na Ukrainie?

Pierwszy kwartał br. na rynku mieszkaniowym upłynął pod wpływem kilku negatywnych czynników - tłumaczy w rozmowie ze Strefą Biznesu Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. – Na początku roku mieliśmy jeszcze sytuację związaną z pandemią, która negatywnie wpływała na popyt – mówi i dodaje, że kwestia wojny nabrała także ogromnego znaczenia – dodała.

Jednocześnie zwróciła uwagę, że przez całe trzy miesiące na rynek mieszkaniowy wpływała rosnąca inflacja oraz rosnące stopy procentowe. To wszystko odbiło się na wynikach sprzedażowych w pierwszym kwartale 2022 roku na sześciu głównych rynkach, które były o około 30 proc. niższe w porównaniu do wcześniejszego kwartału. Jednak największe wrażenie zrobi różnica, jeśli wyniki porównamy z tymi z analogicznego okresu w 2021 roku.

– Jeśli porównamy sprzedaż do pierwszego kwartału 2021 roku, to ten spadek jest dużo bardziej widoczny, około 46 proc. – mówi ekspertka. – Proszę pamiętać, że porównujemy najlepszy, historyczny wynik sprzedaży z początku ubiegłego roku do słabszego wyniku z początku roku bieżącego.

– W przypadku nowych wprowadzeń nie widać aż tak wyraźnego spadku – mówi ekspertka i dodaje, że część inwestycji została przygotowana do wprowadzenia w styczniu i w lutym, natomiast konflikt na Ukrainie rozpoczął się 24 lutego, stąd nie nastąpiło to szybkie wyhamowanie nowych wprowadzeń.

W przypadku nowej podaży, zdaniem Gawrońskiej, należy się spodziewać „pewnych większych liczb” jeszcze w drugim kwartale z uwagi na ustawę deweloperską i zmiany, które mają wejść w życie od 1 lipca.

– Może nastąpić pewna próba ucieczki z nowymi wprowadzeniami jeszcze przed tym terminem, żeby te regulacje nie obowiązywały tych inwestycji – zauważa,

Jeżeli chodzi o ceny na pierwotnym rynku mieszkaniowym, to Gawrońska przyznaje, że obserwowano wzrosty we wszystkich miastach. – Te wzrosty były dość istotne – mówi. – Od około 2 proc. do nawet 7 proc. w Trójmieście – dodaje i przyznaje, że najmniejszy wzrost, nieco powyżej 1 proc. zanotowano na rynku wrocławskim.

– Efektem tego są ceny w Warszawie na poziomie około 13,3 tys. zł/ m2. Drugie w kolejności było Trójmiasto, z cenami przekraczającymi 12 tys. zł/ m2 – mówi. – Na każdym rynku zostały osiągnięte rekordy – dodaje.

Na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy największe wzrosty średnich cen lokali zanotowano w Trójmieście – o ponad 7 proc., Łodzi – o 6 proc. i Poznaniu – o 5,5 proc. Najniższy kwartalny wzrost odnotowany został we Wrocławiu i wyniósł nieco ponad 1 proc. Z kolei w skali roku najwyższe wzrosty cen mieszkań w ofercie zaobserwowano w Łodzi – ponad 22 proc., Poznaniu – 20,8 proc. oraz Trójmieście – 20,6 proc. Najmniejsze zmiany zaszły natomiast we Wrocławiu, gdzie wzrost cen był na poziomie 12 proc. – wynika z raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce – I kw. 2022 r.”.

Na te ceny ofertowe w dużej mierze wpływają jednostki wprowadzane w danym kwartale do sprzedaży, a te, jak wyjaśnia ekspertka, są coraz wyższe. – Głównie z uwagi na rosnące koszty budowy, rosnące koszty wykonawcy, rosnące koszty materiałów budowlanych – tłumaczy. – Deweloperzy wprowadzając nowe inwestycje muszą zakładać to w swoim budżecie – dodaje.

– W drugim kwartale spodziewamy się niższych wyników sprzedaży, głównie z uwagi na cały czas rosnące stopy procentowe oraz zapowiedzi z tym związane – prognozuje.

Oprócz tego Gawrońska przyznaje, że ogromne znaczenie dla rynku mieszkaniowego będzie miała poprawa w rekomendacji S mówiąca o tym, żeby przy wyliczaniu zdolności kredytowej uwzględniać dodatkowe 5 punktów procentowych. – To spowoduje praktycznie pewne odcięcie części popytu, który do tej pory zasilał sprzedaż – mówi i wskazuje na nabywców, którzy potrzebują kredytu, żeby kupić mieszkanie.

– Ten popyt na pewno znacząco spadnie. W drugim kwartale powinien być to widoczny spadek. Może nieco lepiej będzie w trzecim oraz czwartym kwartale – prognozuje Gawrońska.

– Pamiętajmy również o nowym programie, potocznie zwanym kredytami bez wkładu własnego – przypomina. Jednak jej zdaniem, wpływ tego programu nie będzie aż tak duży na rynek.

– Po drugiej stronie cały czas mamy popyt gotówkowy i wierzymy, że on pozostanie na rynku mieszkaniowym. Wierzymy, że Ci nabywcy nie wybiorą miejsca gdzieś za granicą, np. kupując mieszkanie w Hiszpanii – mówi i zaznacza, że ci nabywcy także potrzebują trochę czasu, żeby się do tego dostosować i przekonać się do tego, że jest pewna optymistyczna perspektywa na to, że w pewien sposób możemy mówić o uspokojeniu się sytuacji otoczenia w drugiej połowie tego roku – podsumowuje.