Bydgoski rynek nieruchomości - czy wirus wymusi obniżki cen?

Na stronie bydgoskiej Grupy Moderator na Facebooku aż 76 procent głosujących w ankiecie oczekuje, że w związku z epidemią wirusa ceny nieruchomości spadną. Jednocześnie mają rację i głęboko się mylą. Mylą się, gdy chodzi o rynek pierwotny. Nadpodaży gotowych do wprowadzenia się mieszkań nie ma, a korekty cen dotyczyć mogą jedynie inwestycji, w których pułap cenowy ustawiono zbyt wysoko.

- Osoby, które liczą na obniżki cen nowych mieszkań na rynku pierwotnym będą rozczarowane, zniżek nie będzie. Tego typu inwestycje planuje się z kilkuletnim wyprzedzeniem, firmy poniosły już koszty przygotowania projektów, wykupu działek, wiele projektów jest już w trakcie realizacji lub na finiszu – podkreśla Małgorzata Dysarz-Lewińska, specjalista ds. PR Grupy Moderator. - Jedyną możliwością przeceny będzie moment, w którym deweloperowi będzie grozić utrata płynności, wtedy być może będzie chciał sprzedaż mieszkania taniej, by ściągnąć z rynku gotówkę. Nas to nie dotyczy.

Co innego rynek wtórny – tu balon cenowy był i tak napompowany, a wydarzenia związane z wirusem tylko przyspieszyły jego przebicie. Kto obserwuje bydgoski rynek nieruchomości widzi, że ceny nie tylko już nie rosną, ale często spadają. Kilka tygodni temu dom z lat 70-tych w dobrej lokalizacji kosztował 470 tysięcy złotych, teraz jest 50 tysięcy złotych tańszy. I ciągle czeka na kupującego. Na mieszkaniu można „utargować” więcej niż zwyczajowe 5-7 procent od ceny ofertowej. Dużo więcej.

Pandemia koronawirusa zaskoczyła rynek nieruchomości. Tracą biura pośrednictwa, deweloperzy, sprzedający – zyskać mogą kupujący, o ile dostaną kredyt hipoteczny, a sprzedający pogodzą się z tym, że cena o której myśleli przy sprzedaży jest już dawno nieaktualna. Z jednym i drugim będzie kłopot.

Banki bardzo szybko reagują na zmiany koniunktury, dostosowując do niej swoje oferty kredytowe. Obecnie ze świecą szukać promocji na kredyty hipoteczne – a to właśnie kredyty ciągnęły rynek sprzedaży mieszkań.

- Na początku zareagowało kilka czołowych banków, będących w pierwszej piątce pod względem udziału w rynku. Zostały wycofane oferty promocyjne. Jako, że nowe warunki były mniej korzystne, miało to zniechęcić klientów do składania wniosków kredytowych i wizyt w bankach - mówi Marcin Kajzerek, ekspert finansowy Alex T. Great.

Banki podnoszą marże, zwiększają też swoje oczekiwania wobec wkładu własnego, który musi przedstawić wnioskujący o kredyt. O ile jeszcze niedawno wystarczało 10 procent wkładu własnego, co było zgodne z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, tak teraz często banki chcą, by kredytobiorca uzbierał 20 procent (na przykład PKO BP), a nawet 30 procent wartości nieruchomości (ING).

To wyklucza z grona potencjalnych kredytobiorców wiele osób. Ale to tylko jeden z problemów. Banki zaczęły się bowiem baczniej przyglądać źródłom dochodów tych, którzy o kredyt się starają. Szczególnie wnikliwie analizowane są dokumenty tych, którzy pracują w branżach ryzykownych (na przykład - turystyce). Sama analiza trwa zdecydowanie dłużej niż zwykle, wszystko przez to, że banki ze względów bezpieczeństwa – tym razem epidemiologicznego - zmniejszyły obsady pracowników, którzy zajmują się akcją kredytową i przyjmują dokumenty. Teraz wydanie decyzji o przyznawaniu kredytu (lub odrzuceniu wniosku) potrwać może nawet dwa miesiące.

To wszystko sprawia, że na rynku jest mniej pieniędzy, a do transakcji dochodzi bardzo rzadko. Co więcej, sprzedający nie mogą już liczyć na szybką sprzedaż, którą nakręcali ci, którzy kupowali za gotówkę. Dotąd poziom oprocentowania lokat w bankach był tak niski, że osoby poszukujące w miarę bezpiecznego lokowania środków, ale dającego odpowiednią stopę zwrotu, inwestowały w nieruchomości, kupując mieszkania pod wynajem. Podobnie było z tzw. fliperami, które zajmują się kupowaniem mieszkań szybko, po okazyjnej cenie i odsprzedawaniem ich po drobnym liftingu za cenę odpowiednio wyższą. Dziś inwestowanie w najem staje się bardziej ryzykowne. Obcokrajowcy, którzy w dużej mierze odpowiadali za popyt na mieszkania pod wynajem opuścili miasto. I będą opuszczać jeszcze liczniej, bowiem nieuchronne zwolnienia spowodują, że to właśnie obcokrajowcy będą najszybciej zwalniani. To z kolei oznacza, że kupowanie mieszkania pod wynajem grozi posiadaniem mieszkania, którego nikt nająć nie będzie chciał, przynajmniej za satysfakcjonującą właściciela cenę. Tym bardziej, że nawet najem krótkoterminowy, związany z wizytami turystycznymi, jest obecnie niemożliwy.

Stagnacje na rynku nieruchomości pogłębiać będą również studenci. W ich wypadku do rozwiązania jest zawsze dylemat – wynajmować mieszkanie przez kilka lat, płacąc co miesiące spore pieniądze za najem, czy od razu kupować niewielkie mieszkanie i zacząć spłacać kredyt za własne „M”? Obecnie studenci, z których większość pracuje na zleceniach i „śmieciówkach” w ogóle pozbawiona jest – przez ostrożność banków - szansy wzięcia kredytu hipotecznego. Gdy rodzina nie jest w stanie pomóc z kredytem i jego spłatą, pozostaje już tylko najem mieszkania.