Sytuacja na rynku najmu. Ile kosztuje wynajem mieszkania w Szczecinie?

W tej chwili w Szczecinie za najem małego mieszkania (do 35 mkw.) trzeba zapłacić przeciętnie 64 zł za metr kwadratowy. Z kolei średnie mieszkanie (od 35 do 60 mkw.) to koszt 50 zł za metr kwadratowy, a najem metra kwadratowego takiego mieszkania (powyżej 60 mkw.) kosztuje 42 zł za m kw. Tak więc za mieszkanie około 50 mkw. w Szczecinie trzeba zapłacić około 2500 zł (bez czynszu, opłat typu gaz, prąd).

W raporcie opisującym sytuację w lutym pisaliśmy o „trzęsieniu ziemi” na rynku najmu. Podobnie można określić wyniki dla całego pierwszego kwartału. Przewaga spadków była zdecydowana. Widać, że rynek wynajmu w tych miastach się przesycił. Z kolei dla kwietnia mamy dane łączne dla wszystkich segmentów. Rozbicie na małe, średnie i duże mieszkania spowodowałoby małą liczebność ogłoszeń dla poszczególnych grup, a co za tym idzie gorszą wiarygodność danych, zwłaszcza dla miast spoza tzw. wielkiej piątki.

Dane pokazują stopniowe odbicie stawek najmu. W kwietniu były przeciętnie o 0,38 proc. wyższe niż w marcu. Z kolei w marcu mieliśmy symboliczny wzrost o 0,18 proc. w stosunku do lutego. Teoretycznie mamy więc za sobą dwa miesiące wzrostów.

W praktyce sytuacja niewiele się zmieniła w porównaniu z lutym. Wzrosty, które się dokonały przez te dwa miesiące, były nieznaczne. Nie widać nowych rekordów. Liczba ogłoszeń, zarówno tych nowo dodanych, jak i wszystkich aktywnych, była stabilna. W marcu i kwietniu odnotowaliśmy ok. 62 tysiące aktywnych ogłoszeń, o 2 proc. mniej niż w lutym.

Żeby ocenić sytuację najemców nie wystarczy znajomość kosztów najmu. To oczywiste, że koszt najmu w Warszawie jest dużo wyższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia. Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie.

Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, to wskaźniki opłacalności spadają. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) dla inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9 proc. do 4,9 proc. Ale w Szczecinie nie uległa zmianie i tu wynosi dla małych mieszkań 5,6 proc.

Warto jednak dodać, że rentowność netto może dawać błędny obraz sytuacji, ponieważ jest to poziom już po uwzględnieniu podatku. Tymczasem np. oprocentowanie lokat bankowych jest podawane jako stawka brutto, czyli przed opodatkowaniem. Dlatego podajemy też powyższe poziomy rentowności jako odpowiednik lokaty bankowej. W przypadku małych mieszkań średnia rentowność jest porównywalna do lokaty z oprocentowaniem 6,1 proc.

Rentowność netto została wyliczona przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).